这是我们这段时间收到最多的问题。那么真相到底是什么呢？
5月二手房市场确实回暖
5月北京二手房住宅网签量为16125套，这个数字放眼近三年，也只有2017年3月、4月、2018年5月比这个月更多。
在“3.17新政”之后，北京二手房市场一直以来都保持着比较稳定的水平。没有大起大落，而这个5月市场回暖，却被很多人解读为“房价要涨了”。
回暖的原因为何？
1、特殊时期需求积压
我们可以看到，2017-2019这三年，即便是在春节这段淡季，月成交量也能达到6000套以上，前三个月的成交量都能达到30000套的大关。而今年前三个月由于处在特殊时期，导致线下带看受阻，直接导致了网签数据下滑。但是购房者此时的需求并未消失，而是受到客观因素的影响，暂时搁置。
因此我们可以明显看到，往年4月并不是一个成交旺季，而今年4月二手房成交量已经有了明显的上升。也就是说，从4月开始，北京二手房市场就在填补之前的窟窿，去年1-5月，北京二手房住宅网签60823套，今年则是49317套，比去年还少了接近11500套。先不提别的，接下来几个月能不能追上去年的成交量都不一定。
2、西城“教改”助力不大
今年5月北京二手房成交的分布情况，其中西城以1740套位居第三。很多人说这要归功于西城“教改”，手里有西城学区房的想卖，手里没有的想买，一买一卖，一单生意就促成了。其实每年一到4、5月份，很多家长都开始筹备学区房了，只是这次“教改”，让更晚入学的家长也开始未雨绸缪起来，这次西城“教改”确实给这个月成交量上升帮忙，但是量没有那么大。我们也了解到，进入到6月以来，西城学区的热度有了明显的降温，买卖双方貌似处于僵持阶段，买房的赌卖房的731之前一定会降，卖房的赌买房的731前一定会买。总体来看，今后两个月，西城学区的成交价和成交量都会有向下的趋势。
3、置换需求旺盛
很多二手房中介向我们反应，最近一段时间，因为不少新房入市，所以很多卖方有非常强烈的置换需求。现在热盘能承诺的置换周期相对较短，为了能够将手中的房子快速变现，不少卖房都降低了自己的预期，加大了议价空间，市场也逐渐偏向买方，这样的市场环境也有利于成交的达成。
房价会不会涨？
都2020年了，至今仍然有朋友在问这个问题。
1、不要只看成交量
为什么成交量上涨，房价就会涨？这二者本身并不存在非常强的因果关系，成交量上涨并不是房价上涨的充分必要条件。我们上面分析了，5月的成交量上涨并非偶然，而是多方因素导致的必然事件。
凡事都不要看得太片面，我们虽然看到成交量上去了，但是成交价却没有太大的变化。如果你最近关注过二手房，或者参与了二手房买卖，一定会发现，绝大多数二手房的成交价是要低于挂牌价格不少的，我们了解到，原因是很多买家这段时间都上调了挂牌价，以便获取一定的议价空间，以至于最后的成交价格不会低于预期太多。那些早前挂牌价格就过高的房源，基本上成交周期都在1年以上。
2、大家普遍不看好后市
成交量上升，议价空间变大，这恰恰能说明一个问题，就是大家普遍不看好后市。这里举一个类似的例子，我们都知道，在股市中，股票价格和成交量会以正比的方向发展，成交量放大股票价格上涨。但是有一种情况是相反的，一旦股票上涨的行情到达高点的时候，因为上涨过多，会逐渐不被市场认可，导致出现越来越多的市场投资者开始获利出仓，买入投资者都在相对低位等待投资，那么股票价格就会出现下降。如今的北京二手房市场，也类似这个情况，大家在经历了这个特殊时期后，对于市场的预期有所下降，也就导致了如今的市场环境。
3、房价走势依旧平稳
从6月份前几天的成交量上来看，这个月二手房的成交量还有可能继续上个月的态势，甚至有一定机会超过上个月。
至于房价未来的走势，在政策不出现变化的情况下，我依然觉得房价出现大幅波动的可能性不大。市场在经历这段特殊阶段后，成交量大概率会逐渐回到去年同期的水平。
最后给那些犹豫不决，担心房子涨价的朋友一点点建议，目前大多数情况下，是有一定的议价空间的，不过一些受关注度高的房源，也会出现上调价格的可能，所以有条件的话，多跑跑市场，了解一下跟自己关注的类似房源的成交价格和价格趋势，以此来判断是否应该出手。
